Аренда жилья · LTB

Споры между арендодателем и арендатором — по обе стороны договора

Уведомления, задолженность по арендной плате, выселение, слушания. Это как раз то, что входит в полномочия лицензированного паралигала в Онтарио: я готовлю дело и представляю ваши интересы в Совете по вопросам арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenant Board, LTB) — независимо от того, арендодатель вы или арендатор, по-русски или по-английски.

Позвонить · 416-545-9482 Записаться на приём

И арендодатели, и арендаторы — но никогда обе стороны одного спора. Быстрая запись на приём · Говорим по-русски и по-английски

Что входит

Уведомления, заявления и слушание

Большинство таких дел решается деталями: какая форма, какие даты, как именно вручено уведомление и сходятся ли цифры. Ниже — что на самом деле означает каждая форма.

N4 Неуплата арендной платы: Уведомление, которое арендодатель вручает при неуплате аренды. В нём должна быть точно указана сумма задолженности и срок, до которого её нужно погасить полностью, — обычно 14 дней при помесячной аренде и 7 дней при недельной или посуточной. Если арендатор вносит всю сумму до этой даты, уведомление теряет силу и дело на этом заканчивается. Если нет — арендодатель вправе обратиться в LTB.
N5 Ущерб, перенаселённость или нарушение покоя: Вручается, если арендатор, проживающий с ним человек или гость повредил жильё, существенно нарушает право арендодателя или соседей на спокойное пользование жильём либо в квартире проживает слишком много людей. Первое уведомление N5, как правило, можно погасить: у арендатора есть семь дней, чтобы устранить нарушение, и тогда уведомление теряет силу. Второе N5 в течение шести месяцев погасить уже нельзя — поэтому к первому стоит отнестись серьёзно.
N12 Жильё нужно владельцу, покупателю или его семье: Применяется, когда в квартиру намерен въехать сам арендодатель, покупатель жилья или их близкий родственник. Требуется уведомление за 60 дней с окончанием в последний день периода аренды, а арендатору полагается компенсация в размере месячной арендной платы либо другое приемлемое жильё. LTB внимательно проверяет, действительно ли намерение настоящее, — это одно из самых спорных уведомлений.
L1 / L9 Заявления о задолженности: Вручение уведомления — только первый шаг. Решается всё в заявлении в LTB: L1 — прекратить аренду и взыскать задолженность, L9 — взыскать задолженность, не прекращая аренду. Расчёт задолженности, даты и подтверждение вручения должны быть безупречны.
T2 / T6 Заявления арендатора: У арендатора есть собственные заявления: T2 — если арендодатель незаконно входил в жильё, преследовал или существенно нарушал права арендатора; T6 — если не выполняются ремонт и обслуживание. Они подаются против арендодателя, и требования к доказательствам, датам и вручению те же самые.
LTB Представительство на слушании: Подготовка доказательств, подача в срок, обмен документами с другой стороной, переговоры на медиации и выступление от вашего имени на самом слушании. Большинство слушаний LTB проходит по видеосвязи. Выступление в Совете по вопросам арендодателей и арендаторов входит в разрешённую сферу деятельности лицензированного паралигала — это та часть работы, которая прямо является моей.

Арендаторам: уведомление — это ещё не выселение. Прекратить аренду может только LTB, а исполнить решение о выселении — только шериф. Если вы получили уведомление, время у вас есть, но его немного.

Как это проходит

От первого уведомления до слушания

Самые дорогие ошибки почти всегда совершаются в первую неделю: не та форма, не те даты или вручение, которое не засчитывается.

Шаг 01

Позвоните до того, как вручать или подписывать

Арендодателям: неправильно заполненное уведомление недействительно, и всё придётся начинать сначала. Арендаторам: не подписывайте согласие о выезде, пока не поймёте, к чему оно приведёт.
Шаг 02

Разбираем документы

Договор аренды, уведомление, расчёт платежей или ваши подтверждения оплаты, переписка, фотографии. Значение имеет то, что можно доказать, и то, в каком порядке всё происходило.
Шаг 03

Заявление и доказательства

Подаётся в срок и оформляется так, как этого ждёт LTB: понятный расчёт или история обращений о ремонте, надлежаще подтверждённое вручение и документы, переданные другой стороне заранее, а не предъявленные внезапно на слушании.
Шаг 04

Медиация и слушание

Многие дела завершаются на медиации графиком погашения задолженности или согласованной датой выезда. Если нет — большинство слушаний проходит по видеосвязи, и я участвую и выступаю от вашего имени.

Перед визитом

Что взять с собой

Стороны разные, документы разные — но значение имеет всё, на чём стоит дата.

Если вы арендодатель

Подписанный договор аренды и все его продления.
Расчёт платежей: что и когда причиталось и что фактически оплачено.
Уведомление, если вы его уже вручили, а также когда и каким способом оно было вручено.
Переписку и сообщения с арендатором.
Фотографии, счета или заключения, если речь об ущербе или ремонте.
Подтверждение права собственности, а для N12 — данные того, кто намерен въехать.

Если вы арендатор

Договор аренды, размер арендной платы и дату платежа.
Подтверждения оплаты: e-transfer, квитанции, выписки из банка.
Каждое полученное уведомление или письмо — вместе с конвертом.
Фотографии, обращения о ремонте и полученные ответы — с датами.
Всё, что пришло из LTB: номер дела, извещение о слушании и его дату.

Обеим сторонам

Удостоверение личности с фотографией.
Уже назначенную дату слушания — скажите о ней в первую очередь. Сроки здесь короткие, и LTB их соблюдает.

Если дата слушания уже назначена, скажите об этом сразу при звонке: от этого зависит, что и как быстро нужно сделать.

Границы полномочий

Полномочия: здесь это прямо работа паралигала

В отличие от семейных дел, представительство в Совете по вопросам арендодателей и арендаторов — именно то, на что лицензированный паралигал в Онтарио имеет право. Стоит так же точно обозначить и границы этих полномочий.

Что я могу

Представлять арендодателей или арендаторов в LTB, в том числе на слушании.
Готовить, проверять и вручать уведомления — N4, N5, N12 и другие — и подавать заявления в LTB.
Готовить и систематизировать доказательства: расчёты, подтверждения вручения, фотографии, переписку.
Вести переговоры на медиации и оформлять договорённость в виде, который примет LTB.
Делать всё это по-русски или по-английски.

Чего я не могу

Действовать в интересах арендодателя и арендатора в одном и том же споре.
Обещать результат — и стоит насторожиться, если это обещает кто-то другой. Повлиять можно на другое: чтобы уведомление, заявление и расчёты были верными.
Вести дело, которое относится не к LTB, а к Superior Court, — например, требование сверх лимита Small Claims Court: это работа адвоката.
Исполнять решение о выселении. Это делает только шериф и только на основании решения LTB.

Паралигалы в Онтарио лицензируются Юридическим обществом Онтарио (Law Society of Ontario), и представительство в Совете по вопросам арендодателей и арендаторов входит в разрешённую сферу их деятельности.

Лицензия Юридического общества Онтарио (Law Society of Ontario), статус действующий; а также нотариус (Notary Public), назначенный в Онтарио.

Вопросы

Частые вопросы об уведомлениях и LTB

Я получил уведомление N4. Меня выселяют?

Нет. N4 — это уведомление, а не выселение. Если вы погасите всю сумму до указанной в нём даты, оно теряет силу. Если нет, арендодатель вправе обратиться в LTB — и только LTB может прекратить аренду, а исполнить решение о выселении может только шериф. Чего у вас точно нет — так это времени, чтобы просто не реагировать.

Вы работаете с арендодателями или с арендаторами?

И с теми, и с другими — но никогда с обеими сторонами одного спора. Я работаю с той стороной, которая обратилась первой; если затем позвонит вторая сторона по тому же жилью, я вынуждена буду отказать.

Чем отличаются N4, N5 и N12?

N4 — неуплата арендной платы. N5 — ущерб, перенаселённость или существенное нарушение спокойного пользования жильём. N12 — жильё нужно самому арендодателю, покупателю или их близкому родственнику. У них разные сроки, разные последствия и разные способы возражения — поэтому первое, что нужно проверить, это номер формы.

Нужно ли мне самому присутствовать на слушании?

Большинство слушаний LTB проходит по видеосвязи. Если я представляю ваши интересы, я участвую и выступаю от вашего имени, но вам всё же стоит быть на связи: LTB часто хочет услышать о произошедшем непосредственно от сторон.

Арендатор задолжал за несколько месяцев. Вы вернёте деньги?

Честный специалист такого не обещает, а решение LTB и деньги на счёте — не одно и то же. Сделать можно другое: добиться, чтобы уведомление, заявление и расчёт задолженности были верными, чтобы полученное решение можно было исполнить и чтобы дело не развалилось из-за формальности.

Ещё на сайте

Другие услуги

Следующий шаг

Не тяните до истечения срока

Сроки по уведомлениям короткие. Позвоните, держа форму перед глазами: номер в углу скажет почти всё, что нужно знать.

416-545-9482 Задать вопрос

Не юридическая фирма. Услуги паралигала оказываются в пределах, разрешённых Юридическим обществом Онтарио.